Cession de fonds de commerce ou cession de droit au bail : ces deux opérations se ressemblent, mais elles n'ont ni le même objet, ni les mêmes formalités, ni les mêmes risques. En droit des affaires, bien qualifier l'opération dès le départ est la première garantie d'une transmission sécurisée.
Commerçant qui souhaite vendre, repreneur à la recherche d'un local, bailleur sollicité pour donner son accord : voici l'essentiel à connaître avant de signer.
La cession de fonds de commerce : transmettre une entreprise ou une exploitation
Le fonds de commerce est l'ensemble des éléments qui permettent d'exploiter une activité commerciale. Son élément essentiel est la clientèle : sans clientèle, il n'y a pas de fonds.
Il comprend généralement :
- des éléments incorporels : clientèle et achalandage, nom commercial, enseigne, droit au bail, licences, marques, site internet ;
- des éléments corporels : matériel, mobilier, outillage, agencements, stock de marchandises.
La cession de fonds de commerce consiste donc à transmettre une activité en état d'exploitation. Le repreneur poursuit le même commerce, avec la même clientèle.
L'opération est encadrée par les articles L. 141-1 et suivants du Code de commerce. Elle impose notamment :
- un acte écrit, enregistré au service des impôts dans le mois de sa signature ;
- une publication au BODACC dans les 15 jours, ainsi qu'une annonce dans un journal d'annonces légales ;
- une période d'opposition de 10 jours ouverte aux créanciers du vendeur à compter de la publication au BODACC, pendant laquelle le prix est séquestré ;
- dans les entreprises de moins de 250 salariés, l'information préalable des salariés, au moins deux mois avant la cession, pour leur permettre de présenter une offre de reprise.
La cession de droit au bail : transmettre un emplacement ou d'un local
Le droit au bail est le droit, pour le locataire commerçant, d'occuper le local loué et de bénéficier du statut des baux commerciaux (droit au renouvellement, indemnité d'éviction). Il a une valeur propre, surtout lorsque l'emplacement est recherché.
La cession de droit au bail consiste à transmettre uniquement ce droit d'occupation, sans la clientèle ni l'activité. Le cédant cesse son exploitation ; le repreneur s'installe pour exercer sa propre activité.
Cette opération dépend avant tout du contrat de bail :
- le bail peut interdire la cession du droit au bail seul, et cette clause est valable ;
- il exige souvent l'agrément du bailleur, voire son intervention à l'acte ;
- le repreneur doit respecter la destination prévue au bail. Pour exercer une autre activité, une déspécialisation est nécessaire (articles L. 145-47 et L. 145-48 du Code de commerce).
En revanche, la cession de droit au bail n'impose ni publication au BODACC, ni procédure d'opposition des créanciers, ni information préalable des salariés au titre de la loi Hamon.
Les différences en un coup d'œil
| Critère | Cession de fonds de commerce | Cession de droit au bail |
|---|---|---|
| Objet | L'entreprise entière : clientèle, nom, matériel, bail | Le seul droit d'occuper le local |
| Activité du repreneur | Poursuite de la même activité | Activité propre, dans la limite de la destination du bail |
| Accord du bailleur | Clause interdisant la cession à l'acquéreur du fonds réputée non écrite ; formalités du bail à respecter | Souvent requis ; interdiction de céder possible |
| Publicité et oppositions | BODACC, annonce légale, oppositions des créanciers sous 10 jours | Pas de publicité obligatoire ni d'opposition |
| Salariés | Information préalable (moins de 250 salariés) ; contrats transférés de plein droit | Pas d'information Hamon ; pas de transfert automatique des contrats |
| Droits d'enregistrement | 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % jusqu'à 200 000 €, 5 % au-delà | Même barème |
Les points de vigilance avant de signer
Bien qualifier l'opération. Une opération présentée comme une simple cession de droit au bail peut être requalifiée en cession de fonds de commerce si la clientèle est en réalité transmise. Les conséquences sont alors fiscales, sociales et vis-à-vis des créanciers.
Relire le bail commercial. Clause de cession, agrément du bailleur, destination des lieux, garantie solidaire du cédant : tout se joue dans le contrat. Depuis la loi Pinel, cette garantie est limitée à trois ans à compter de la cession.
Anticiper le sort des salariés. Lors d'une cession de fonds de commerce, les contrats de travail sont transférés au repreneur (article L. 1224-1 du Code du travail). Le défaut d'information préalable des salariés est sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 2 % du prix.
Vérifier le droit de préemption de la commune. Dans certains périmètres de sauvegarde du commerce de proximité, la commune peut se substituer à l'acquéreur, qu'il s'agisse d'une cession de fonds de commerce ou d'une cession de droit au bail. Une déclaration préalable est alors obligatoire.
Sécuriser le volet fiscal. Le vendeur doit déclarer ses résultats dans les 60 jours de la publication de la cession. L'acquéreur d'un fonds peut être tenu solidairement de certains impôts du vendeur, d'où l'intérêt du séquestre du prix.
Questions fréquentes
Peut-on céder son droit au bail sans l'accord du bailleur ? Tout dépend du bail. S'il impose l'agrément du bailleur ou interdit la cession de droit au bail seul, l'accord du propriétaire est indispensable. Passer outre expose le locataire à la résiliation du bail.
Le bailleur peut-il s'opposer à la vente du fonds ? Non, s'agissant du bail lui-même : une clause qui interdit de céder le bail à l'acquéreur du fonds est réputée non écrite. Le bailleur peut toutefois exiger le respect des formalités prévues au contrat, comme son intervention à l'acte.
Quels sont les frais d'une cession de fonds de commerce ? Il faut prévoir les droits d'enregistrement, les frais de publicité légale, les honoraires de rédaction et, le cas échéant, le coût du séquestre. Un devis précis permet de les anticiper dès le compromis.
Avocat en droit des affaires à Arles
En résumé : la cession de fonds de commerce transmet une entreprise, la cession de droit au bail transmet un emplacement. Le choix entre les deux dépend de votre projet, de votre bail et de votre situation sociale et fiscale.
Le cabinet AUDEUM, dirigé par Maître Karine LE DANVIC, avocate au Barreau de Tarascon, accompagne commerçants, artisans et repreneurs à Arles et dans toute la Provence dans leur cession de fonds de commerce ou leur cession de droit au bail : audit du bail, rédaction du compromis et de l'acte de cession, formalités, séquestre et sécurisation des volets social et fiscal.
Vous envisagez de céder ou de reprendre un commerce ? Contactez le cabinet AUDEUM, 35 rue Nicolas Copernic, 13200 Arles, pour un premier échange.
1 oct. 2026 · @Karine LE DANVIC
Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique.